OBBLIGO DEL CODICE CIN NELLA LOCAZIONI BREVI DAL 1° SETTEMBRE 2024
Le novità per gli affitti brevi
Dal 1° settembre 2024 sarà obbligatorio, per tutti i proprietari di immobili destinati agli affitti brevi, registrarsi in una banca dati nazionale e ottenere un Codice Identificativo Nazionale (CIN), che dovrà essere esposto all’esterno dell’alloggio e incluso in ogni annuncio dei portali online e siti web di prenotazioni dirette.
Il codice CIN dovrà essere assegnato, tramite apposita procedura automatizzata, dal ministero del Turismo, alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi, oltre che alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere imprenditoriali e non imprenditoriali, comprese CAV (case vacanze e appartamenti turistici).
Prossimamente finiranno sotto la lente circa 500mila locazioni che, attraverso analisi incrociate, saranno analizzate dall’Agenzia delle Entrate. Le piattaforme come Booking e Airbnb si sono impegnate a non pubblicizzare più annunci senza CIN.
Come si ottiene il codice CIN
Attraverso la BDSR, con un processo semplificato, è possibile richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), da utilizzare per:
- la pubblicazione degli annunci,
- l’esposizione all’esterno delle strutture ricettive e degli immobili in locazione breve o turistica.
Una volta effettuato l’accesso alla piattaforma tramite identità digitale (credenziali digitali SPID o carta d’identità elettronica), i titolari delle strutture e i locatori di immobili possono visualizzare le strutture collegate al proprio codice fiscale, integrare gli eventuali dati mancanti e ottenere il CIN.
Sarà obbligatorio allegare una dichiarazione contenente i dati catastali dell’immobile e l’allegato o autocertificazione che attesti la conformità ai nuovi requisiti di sicurezza. Nel caso di struttura gestita in modo imprenditoriale bisogna confermare il codice ATECO di appartenenza.
Il processo di entrata in esercizio della BDSR si articola in due fasi:
1) una fase sperimentale per lo sviluppo del modello di interoperabilità,
2) una fase a regime.
La sperimentazione della piattaforma è iniziata con la Puglia a partire dal 3 giugno 2024 e ad oggi è attiva anche per il Veneto e l’Abruzzo.
E’ bene evidenziare che oltre al CIN nazione per affitti brevi vi è parallelamente una Banca dati europea che da poco è stata regolamenta con l’approvazione di un provvedimento UE.
Il codice CIN entra in vigore in sostituzione del precedente Codice Identificativo Regionale (CIR), mantenendo la stessa formalità. Il codice CIN ha lo scopo di ufficializzare l’inizio dell’attività presso il comune competente, garantendo la piena adesione agli obblighi previsti dalla legge.
La differenza principale risiede nel fatto che il nuovo codice CIN non solo sostituirà i vecchi codici CIR, ma contribuirà anche a popolare una Banca Dati Nazionale contenente informazioni su tutte le proprietà e strutture ricettive turistiche in Italia.
Ogni regione è responsabile di generare il codice CIN, aggiungendo un prefisso alfanumerico al vecchio codice CIR, fornito direttamente dal Ministero del Turismo. Pertanto, per le 20 regioni che già prevedevano l’uso del vecchio codice CIR, sarà necessario procedere alla ricodificazione dall’entrata in vigore entro 30 giorni per i codici già assegnati e entro 7 giorni per quelli nuovi da assegnare. Questa operazione è fondamentale per garantire la corretta transizione al nuovo sistema e la conformità alle disposizioni normative in vigore.
Sanzioni per chi non si adegua
Nella fase iniziale non ci saranno sanzioni, che scatteranno dal 2025; dopo questo termine, chi pubblicizzerà la sua struttura senza codice sarà punibile con una sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro. Non solo: chi affitta senza CIN rischia una sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
La sanzione più pesante potrebbe arrivare dal mercato: anche le piattaforme di turismo online (le cosiddette Ota, online travel agencies) si stanno allineando alle nuove norme e hanno dato rassicurazioni al sul fatto che con l’attivazione del CIN non pubblicizzeranno più strutture sprovviste di codice.
Inoltre, con il fine di contrastare l’evasione nel settore, all’Agenzia delle Entrate e alla Guardia di Finanza il compito di effettuare, con le modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive del CIN.
Infine si prevede che per le esigenze di contrasto dell’evasione fiscale e contributiva, le informazioni contenute nella banca dati sono rese disponibili all’Amministrazione Finanziaria e agli enti creditori per le finalità istituzionali.
Requisiti di sicurezza per le locazioni brevi dal 2024
Vi sono poi altri obblighi di legge per gli affitti brevi da rispettare in materia di sicurezza. In particolare, le attività imprenditoriali e non imprenditoriali che si occupano di affitti brevi e affitti turistici devono conformarsi a criteri specifici, tra cui:
— dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio: è obbligatorio garantire che i dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio siano funzionanti;
— estintori accessibili e ben visibili: devono essere presenti estintori accessibili e ben visibili, situati nelle zone dell’immobile a più alto rischio. Inoltre, è richiesto almeno un estintore per ogni piano e uno ogni 200 mq dell’immobile, con capacità estinguente minima non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri;
— stipula di polizza di responsabilità civile a favore degli ospiti, che copre in caso di danni provocati a terzi durante il soggiorno.
Tuttavia, è importante notare che l’art. 13-ter della legge 191 del 2023 non si limita a quelle gestite in forma imprenditoriale, ma menziona “in ogni caso” che tutte le unità immobiliari devono essere munite di tali dispositivi e della polizza assicurativa; quindi, anche i privati che affittano per brevi periodi, non necessariamente in forma imprenditoriale, devono provvedere a dotare i loro immobili dei dispositivi di sicurezza richiesti, ad eccezione della certificazione degli impianti.
Definizione di locazione breve
Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di unità abitative posti in essere da persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa e di durata complessiva inferiore a 30 giorni (anche tra le stesse parti), inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Dal periodo d’imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo alle locazioni di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta; oltre le quattro unità la tassazione è in regime d’impresa, con apertura di partita Iva.
Incremento dell’aliquota al 26%
Con la modifica del co. 2 dell’art. 4 del D.L. 50/2027, dal 2024 le aliquote della cedolare secca per i soli contratti in locazione breve rimane ridotta al 21% per un solo immobile individuato dal contribuente, mentre sale al 26% (in luogo del 21% applicabile fino al 2023) per gli altri immobili oltre il primo.
La modifica non riguarda le locazioni di immobili abitativi diverse da quelle brevi per le quali continua ad applicarsi l’aliquota della cedolare secca del 21% (10% in caso di contratti a canone concordato).
L’Agenzia delle Entrate conferma che l’individuazione dell’unità immobiliare che può fruire ancora della minor aliquota del 21% dovrà avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di interesse. Questo significa che il dichiarante potrà decidere di anno in anno per quale unità immobiliare assoggettare i relativi canoni all’aliquota agevolata del 21% e quali al 26%.
Ritenuta sulle attività degli intermediari
Con la modifica del co. 5 dell’art. 4 del D.L. 50/2027, agli obblighi in capo agli intermediari (agenti immobiliari/gestori di portali telematici di intermediazione immobiliare) laddove incassano i canoni dei contratti di locazione o intervengano, comunque, nel loro pagamento, ai fini dell’applicazione della ritenuta, l’aliquota rimane del 21% (scomputabile dalla cedolare secca o dall’Irpef) è sempre operata a titolo d’acconto (e non più d’imposta in presenza di cedolare secca).
Il versamento della ritenuta deve avvenire entro il 16 del mese successivo con il codice tributo 1919, con la certificazione a mezzo della CU e la presentazione del 770, indipendentemente che operino con mandato “con rappresentanza” o “senza rappresentanza”.
La Legge di bilancio 2024 non ha modificato l’aliquota della ritenuta, che rimane, pertanto, invariata nella misura del 21%, che si considera sempre a titolo d’acconto (fino al 31/12/2023 la ritenuta si riteneva operata a titolo d’imposta in caso di opzione per la cedolare secca o a titolo d’acconto in caso di applicazione dell’Irpef ordinaria.
Per gli intermediari non residenti (agenti immobiliari/gestori di portali telematici di intermediazione immobiliare) sono state introdotte nuove disposizioni a cui sono tenuti i portali telematici, per adeguare la disciplina nazionale alla sentenza della Corte UE 22/12/2022, causa C-83/21 (c.d. “Sentenza Airbnb”), con conseguente modifica del co. 5-bis dell’art. 4 del D.L. 50/2017.
19/08/2024